CONVERTIR LOCALS BUITS EN HABITATGES.

El context urbanístic que enfronta Alaior suposa una dificultat molt gran per adquirir habitatges, i pot ser encara més greu els propers anys per:
el preu de la construcció,
l’escassetat de promocions noves,
la poca rendibilitat de promocionar habitatge senzill,
els sous insuficients de la major part dels treballadors,
l’escassetat de solars disponibles,
el cost d’urbanitzar carrers nous,
la complexitat de tràmits i gestions burocràtiques,
un Pla general desfasat i un pla nou poc aclarit i a anys d’aprovar-se.

Nucli antic, on fa falta habitatge en planta baixa i on sobren locals comercials.

La demografia i l’activitat econòmica indiquen que encara que la població no cresqui excessivament, sí que hi haurà un augment de la demanda d’habitatge per a la població nouvinguda, que acudeix a les Illes per la necessitat de mà d’obra de les empreses. Alhora es mantindrà la compra per part d’inversors i turistes amb major capacitat adquisitiva. Sense oblidar-se de la demanda de temporada dels treballadors de la hoteleria.

Per un altre costat, la població actual s’envellirà d’una manera important i molts dels seus habitatges no estan adaptats a diferents graus de dependència. Les rendes dels jubilats, en general, no permeten reconversions integrals d’immobles a vegades excessivament grans per a un o dos ocupants. Una opció en alguns casos podria ser permutar els habitatges actuals per apartaments adaptats.

Una solució pràctica per a aquest gran problema és aprofitar tota la superfície possible existent en els carrers ja urbanitzats. Reconvertir edificis no utilitzats en habitatge del que hi hagi més demanda. Per exemple, aprofitar els locals tancats i sense ús per convertir-los en habitatge. Aquesta és una estratègia que, de diferents maneres, ja han engegat ajuntaments com el de Terrassa o el de Palma entre molts altres. Sempre que el codi tècnic de l’edificació permeti que els espais tenguin condicions suficients, aquesta és una solució possible.

El CEL ja va advertir temps enrere que faran falta entre 55 i 90 immobles nous segons l’evolució dels immobles en les darreres dècades. L’estudi del Pla general en tràmit d’aprovació també calcula que en 16 anys els habitatges haurien de passar de 3.141 a 4.104, uns 60 habitatges per any, un càlcul semblant al del CEL. El ritme actual segons les dades del Col·legi d’Aparelladors per al 2022 és:

-Edificis nous: 5 (no sabem sí són tots habitatges, quasi cap o cap és un edifici plurifamiliar de més d’un habitatge, tampoc sabem si alguns són a urbanitzacions).
-Altres construccions: 4.
-Reformes: 18 (no totes són per a ocupants nous).
-Legalitzacions: 2.

Per tant, estaríem lluny dels 55-90 habitatges exclusivament i per a nous ocupants.

Molts dels locals comercials i alguns altres immobles tenen poques possibilitats de ser emprats com espais comercials perquè el nombre de negocis a Alaior ha baixat en gran mesura arran del comerç per Internet, el desplaçament d’una part de l’oferta als carrers del polígon i pel desplaçament dels consumidors locals a les botigues de l’àrea de comerç de Maó. Alguns d’aquests immobles resten tancats perjudicant l’estètica de l’entorn del carrer. Altres acaben reconvertits en cotxeries, per la qual cosa perden gran part del seu valor urbà en passar a ser només útils per a cotxes.

En el cas d’Alaior hi ha un problema afegit. L’Ajuntament imposa una densitat en el nucli antic de 75 habitatges/hectàrea. Una norma més restrictiva que la Llei d’urbanisme de les Illes Balears que consent densitats més altes en els nuclis tradicionals. Aquesta política frena poder reconvertir espais ara no utilitzats situats en carrers ja urbanitzats, que faria més barat i immediat aquest accés a l’habitatge. A més a més, l’augment dels residents en el nucli dona més vida als negocis i crea més demanda i dinamització sobre les mateixes infraestructures i equipaments.

L’estratègia d’augmentar densitats ja vam explicar que és la que fa servir Euskadi en el seu urbanisme modern, perquè fa més sostenibles les ciutats en reduir la superfície sobre la qual s’impacta o s’altera per a usos urbans, alhora que genera més cohesió social. Sempre tenint en compte que igualment les dotacions del poble en equipaments, infraestructures i parcs i jardins ha de ser suficient per a aquestes densitats més altes. La qual cosa es compleix perquè la mitjana d’ocupació dels habitatges ha baixat molt en les darreres dècades.

Cal tenir una estratègia municipal pensada sobre tot aquest problema i posar-la en pràctica ja amb ajudes i promocions. L’Ajuntament ja fa molt tard. Les conseqüències seran habitatges massa cars i escassos. Persones majors en habitatges infrautilitzats i poc adaptats. Locals i immobles buits i sense reconvertir. I per tant, més pobresa habitacional i menys dinamització de la vida al nucli.

L’AJUNTAMENT FA UNA INTERPRETACIÓ ERRÒNIA DEL LÍMIT DE DENSITAT.

L’Ajuntament aplica malament la normativa pròpia del PGOU respecte de la densitat d’habitatges, de tal manera que impedeix erròniament la conversió de locals sense ús en habitatges. Per un costat la norma (article 5 bis) no marca intensitat d’ús per als edificis en la part antiga, en coherència amb una realitat existent conseqüència de normes legals del passat, realitats
a les quals és impossible d’aplicar algunes normes actuals. Accepta la intensitat existent. En un altre article (177 1,2) diu que s’ha de distingir entre projectes d’obra que suposin mantenir l’edificació existent sense enderrocar-les i projectes que suposin enderrocar més del 50% de l’edificació existent. En el primer cas no li és d’aplicació la densitat.
Quan s’enderroqui el 50 % de l’edificació existent, llavors sí que en l’apartat “d” d’aquest apartat i, només en aquets cas, li és d’aplicació la limitació de la densitat.

Quasi tots els projectes d’aprofitar immobles no utilitzats per convertir-los
en habitatges en el nucli antic no suposen cap enderrocament de més del 50 %, per tant, queden exclosos d’aquesta restricció que s’ha emprat per denegar moltes llicències d’aquest tipus.

La manca de coherència d’aquesta restricció sobre els edificis del nucli antic també queda corroborada pel fet que altres plans urbanístics tampoc no ho fan. Com tampoc ho exigeix la Llei d’urbanisme. Així mateix les previsions del mateix Ajuntament en els documents del pla general nou compten en augmentar el nombre d’habitatges en el nucli antic (pàg. 228 de la Memòria informativa i justificativa del PGOU en tràmit).

El CEL ha advertit des de fa temps sobre aquesta anomalia. Però el Consistori, la representació del poble, és incapaç de garantir la interpretació correcta de les normes i l’aplicació amb justícia per al bé general i l’interès legítim dels particulars. El funcionament de l’Ajuntament i la manera de fer política dels regidors descuida aspectes fonamentals mentre s’obsessiona en l’electoralisme i consent errors que acaben convertint-se en abús de poder i perjudicis per al municipi.

Pàgina de les normes del PGOU en què es pot llegir que en la zona del nucli antic (illa compacta o consolidada) el màxim de densitat només s’ha d’aplicar quan les obres suposin l’enderrocament de més del 50% de l’edificació.